講師と２名の生徒による会話形式で構成しております。

キャスト紹介
不動産鑑定士。不動産広告におけるスペシャリスト。大学の不動産学部でも教えている。
知識も豊富で博識な生徒。真面目で疑問はその場で解決しないと気が済まないこだわり屋さん。
思い込みが激しくミスを犯しやすい生徒。無邪気に鋭い指摘や疑問を投げかけたりもする。

第17回 ルール違反ではないけれど…

• 「最近、これってどうなの？」って思う写真やカテゴリー登録を見かけますよね…。
• 残念ながら、ユーザーの期待を裏切るような広告表示がみられることも事実ですね。
• 「ルール違反」とまでは言えなくても、「問題ある表示」というケースも少なからずあるのではないでしょうか？
• おっしゃる通りです。なかなか線引きが難しいところでもあるのですが…。
  今回はいくつか具体例をもとに「問題ある表示」について一緒に考えていきたいと思います。

■眺望写真と言えるのか

• まずイラスト①を見てください。
  
• あれ？今回はイラストなんですね。
• 実際SUUMOに掲載されていたのは写真でしたが、さすがにそのまま使うわけにはいかないので…。
• なるほど･･･。
• これは…。エアコンの室外機ですよね？設備写真としての掲載ですか？でも、なんかアングルが･･･
• もしかして、2階から撮った写真でしょうか…？
• そうです。2階の窓から1階の庭の部分を映した写真です。この写真が、「眺望写真」のカテゴリーで掲載されていました。
• えっ、眺望写真!?
• 写真のカテゴリー選択を間違ってしまったんでしょうか…？
• 同様の写真が複数掲載されていたので、間違いというわけではないようです。
• でも眺望写真というのは、ちょっと違うような…。
• こういう写真が「眺望写真」のカテゴリーとして使われても規定違反ではないんですか？
• SUUMOの規定によれば、眺望写真は「当該住戸からの眺望を撮影した画像」となっています。
• 住戸から見える景色を撮影しているので眺望写真だと言える、ということですか。
• 「上空のみを撮影した写真」は禁止されていますが、イラスト①のような画像を禁止する規定はありません。
• でも、ユーザーが期待する「眺望」とは違いますよね。
• その通りです。いったい何のために広告するのか、ということです。規定違反として措置を受けることはないとはいえ、広告を見たユーザーを失望させては意味がありません。

■エントランスと言えるのか

• 同じような例は他にもあります。たとえばイラスト②です。これも実際には写真だったのですが、これが「エントランス」のカテゴリーで使われていたら、どう思います？
  
• いや、エントランスっていうのとは、ちょっと違うような。
• エントランスというと、オートロックのドアやロビーなどを想像するんですけど。
• 小規模なマンションもあるので、オートロックでなければ、「エントランス」ではないというルールにはなっていません。
• では、イラスト②のような画像でもエントランスとして使用してもいいということですか。
• そこが難しいところです。確かに規定違反にはなりませんが、広告として適切な表示だとは私には思えません。
• そうですよね。ユーザーは期待外れに感じるかも。
• その通りです。もっともイラスト②は、「こういう入口だ」という共用部分の情報にはなっていますから、まったく意味がないとまでは思いません。とはいえ、「エントランス」というカテゴリーに入れるのは、少し違和感がありますよね。
• SUUMOの規定ではどうなっているんですか？
• 「エントランス」のカテゴリー登録のルールは以下の通りです。
  

  ①各住戸専用の「玄関」は登録不可。「玄関」で登録可です。 ②共有部分の階段のみは登録不可です。出入口がわかるように撮影してください。 階段のみの画像は「その他共有部分」等で登録可です。 ③当該部分が主体になっていない画像やエンブレム、モニュメントが主体になっている画像は登録不可。「その他」等で登録可です。

• 規定書では「共有部分」という表現を使っていますが、「共用部分」が正しいですね。賃貸住宅の入居者が共有するわけではないですから。まぁ、今回の話とはずれますが。
• 規定によると、共用階段のみの画像は、ダメなんですね。イラスト②は、階段のみではないから、ぎりぎりルール違反ではない、ということですか。
• 違反ではないかもしれないけど、エントランスというのは少し大げさなような。「その他」のカテゴリーに登録されているのなら、何の違和感もないのでしょうけど。
• 私もそう思います。

■何があればセキュリティなのか

• こういう例は写真やカテゴリー登録だけではありません。
• と、言いますと？
• 例えば、広告に「セキュリティにも配慮しています」という表現があったら、どういう物件を想像しますか？
• そうですね。通常、セキュリティといえば、「TVモニター付きインターフォン」とか、「警備会社と契約している」っていうのを考えますよね。
• そこまでではなくても、「オートロック」とか、「防犯カメラがついている」とか。
• ところが…。ある物件では、「セキュリティにも配慮しています」という表示をしていながらドアチェーンがついているだけだったんです。
• えっ、ドアチェーンがあるだけ!?
• それで「セキュリティに配慮」、という表現をしてもいいのですか？
• 違反とは言い切れないんですよ。表示規約でもSUUMOの規定でも「セキュリティ」という言葉を定義していませんから。
• でも、ドアチェーンなんて当たり前ですよね？
• 確かにそうだと思います。ですからドアチェーンがあるだけで、「セキュリティ充実」とうたえば、それは不当表示だろう、ということになるかと思います。でも、今回は「セキュリティにも配慮しています」ですから…。
• 不当とは言い切れない、ということですか。
• そうなりますね。
• でも、やっぱりそんな広告をみたユーザーはガッカリですよね。
• 今回お伝えたしたかったのはその点です。規約にしてもSUUMOの規定にしても、最低限のルールを定めているだけです。「違反にならないから表示していい」ではなく、「ユーザーがどう思うか」という観点が大切だと思います。
• ルールを逸脱しないだけでなく、ユーザーの期待に応える広告表現が望まれる、ということですね。