知って安心!不動産広告の表記ルールQ&A 売買物件「基礎編」

売買物件の不動産広告には、不動産の公正競争規約に基づいた表記ルールがあります。
ここではお問い合わせを多数いただくポイントを、Q&A形式で解説いたします。

もっと不動産広告表記について知りたい方

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このコーナーでは「不動産の表示に関する公正競争規約に基づいた表記ルール」の説明をしています。
SUUMOでは、媒体の編集方針により、掲載可能な物件の条件があったり、その場合の表記方法を決めておりますので、SUUMOご掲載時にお願いしている表記方法とは異なるケースがございます。
詳細につきましては、お渡ししていますSUUMO参画基準・マニュアル等の冊子をご確認いただくか、弊社の貴社担当営業にお問い合わせください。

Q1

「接道義務を満たしていないから再建築できない」と言われた。
「接道義務」ってどういうこと?

接道義務とは

建築基準法42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地および同法40条に基づく地方公共団体の条例により付加された敷地の形態(いわゆる敷地延長)に対する制限に適合しない土地には、建物の建築が禁止されています。

このような土地については「建築不可」と、中古住宅等の場合は「再建築不可」と明示しなければなりません。「不適合接道」「道路位置指定なし」などといった表示は認められません。

1.道路に2m以上接していないもの。
解説図1
2.2m以上接しているが、法律上の道路には接していないもの。
解説図2
3.敷地が道路に全く接していないもの。
解説図3
4.2m接しているが、路地状部分の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの。
解説図4
(注)4の制限は、地方公共団体によって異なります。制限してないところもあります。東京都の場合の制限は、次のとおりです。
解説図5

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Q2

「接道義務を満たしていない物件」、広告の表記はどうすればよい?
43条但書許可が取れると言われたが、その場合は?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

接道義務を満たさない物件は「(再)建築不可」と表記することが義務づけられています。

  • 「(再)建築不可」と表記すれば違反ではありません。
    接道義務を満たさなくても43条但書の許可を受けて建築できる場合には、その旨を明示すれば「(再)建築不可」と表記する必要はありません。

■43条ただし書き許可を確実に取得できる場合とは…

具体的には、『一括許可同意基準』に適合する場合です。

  • 『許可を取得できる』とは、例外なく確実に許可を受けられる、ということです。
    事前に建築審査会の包括的承認を得た許可基準、いわゆる『一括許可同意基準』に適合することが条件になります。
  • 一定の行政庁(東京都、横浜市等)においては、許可基準が公開されており、確認することができます。
  • 役所に事前相談をしたという事実だけで、ただちに『許可取得が確実』とはならないことにご注意ください。
  • 「物件が所在する地方公共団体に一括許可同意基準があるかどうか」及び「基準に適合するかどうか」の2点について確認が必要です。

SUUMOご掲載にあたっての注意

SUUMOでは掲載可能な物件の条件があったり、その場合の表記方法を決めております。
詳細につきましては、お渡ししていますSUUMO参画基準・マニュアル等の冊子をご確認いただくか、弊社の貴社担当営業にお問い合わせください。

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Q3

市街化調整区域の場合の表記ルールは?

市街化調整区域とは

都市計画区域に指定された中の一つの区域で、農地や自然を保護するために市街化を抑制する地域のことです。原則、建築は認められません。

都市計画区域

市街化区域
既に市街化を形成している区域、且つおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る地域
市街化調整区域
市街化を抑制する地域で、原則建築は認められない区域
非線引区域
まだ、決められていない区域

不動産の表示に関する公正競争規約では…

市街化調整区域で住宅等の建築ができない場合は、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント(6ミリ四方)以上の文字で明示する必要があります。

※ただし、市街化調整区域でも例外的に建築が認められる場合を除きます。

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Q4

市街化調整区域にはどんな場合も家が建てられない?

市街化調整区域内であっても住宅の建築が可能な場合があります。
該当する物件に関しては、広告掲載の際は根拠の明示及び制限がある場合にはその旨の表記が必要となります。

要件

  1. 1. 都市計画法29条の開発許可を受けたもの
  2. 2. 都市計画法施行令36条1項3号ロに該当するもの

    法第34条11号の条例で指定された区域内において、新築、改築する建築物で同号の条例に定める用途に該当しないもの。

  3. 3. 上記以外で条例等の基準により確実に建築許可が下りる場合
    • 県や市の基準(包括承認基準、議決基準などの名称)で、開発審議会の議を経たものとして取り扱われるもの
    • 県や市の基準で開発審査会の許可基準に該当し、確実に建築できる場合

    以下の2つのケースがあります

    • a. 誰でも建築できる場合
    • b. 下記、出身要件や居住年数等、人的要件がある場合
      • 調整区域に居住している者もしくはその親族の自己用住宅
        (例:20年前から市内もしくは隣接地の調整区域に親族が居住)
      • 自己所有の土地がないこと 等

ただし、建築できる建物や許可が下りる方の条件が限定される場合があります。

  1. 1. 用途が店舗や施設に限られる。
  2. 2. 分家住宅など、一身専属のものや相続人などの一般承継人のみに限られる。
  3. 3. やむをえない場合(※)のみ許可が下りる場合 ※過密、狭小、被災、立ち退きなど

※物件の所在地の地方公共団体によって条例等が異なります。
詳細は物件所在地の地方公共団体にお問い合わせください。

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Q5

「現地を見たら傾斜(法面)があった」とか、
また、「後ろの斜面にがけ条例適用がある」と言われた場合の広告表記は?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

  • 傾斜地の割合がおおむね30パーセント以上を占める場合
  • 傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合

以上2つの場合には、傾斜地がある旨とその割合又は面積を表示しなければなりません。(マンションの場合は表示義務はありません)

土地が擁壁におおわれないがけの上又はがけの下にあるときは、その旨を表示しなければなりません。

また、がけ条例の適用などで、建築制限がある場合は表記が必要です。

がけ条例とは

一定以上の高さの崖の上または下にある土地は、条例や行政指導により、建築規制を受ける場合があります。(擁壁工事や崖から後退して建築するなど、一定の条件がみたされないと建築確認がおりない場合があります)。

規制がおよぶ範囲(断面図)

※左記は東京都の例です。対象となるがけの高さや規制が及ぶ範囲は地方公共団体により異なります。詳細は各地方公共団体にお問い合わせください。

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Q6

「擁壁はあるががけ条例の適用により建築制限がある」と言われた。
擁壁によっても違いがあるの?

擁壁の例

  • 擁壁その1
  • 擁壁その2

上記のような擁壁の場合は、劣化や破損がない限り、がけ上やがけ下であっても建築が認められる可能性が高いです。

  • 擁壁その3
  • 擁壁その4
  • 擁壁その5

上記のような場合は素材や擁壁の劣化により、安全な擁壁と判断されず、このままでは建築が認められない可能性があります。

上記は一例です。
擁壁の素材や現在の現状などによっても判断が異なります。
擁壁の安全性については、必ず各地方公共団体の指導に従ってください。

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Q7

道路に路地状部分(敷地延長)で接する物件の表記ルールは?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

(路地状部分のみで道路に接する土地については)
路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときはその旨及びその割合又は面積を明示すること、と定められています。

路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30パーセント以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及びその割合又は面積を明示すること。

表示例 土地/100m2。路地状部分30m2含む

路地状敷地である旨の表記が必要と判断された事例

図:路地状敷地である旨の表記が必要と判断された事例

物件は、敷地の概ね35%が路地状部分である。このような物件を広告する場合は、「土地/130平方メートル(路地状部分約46平方メートル含)」等と表示する。(H19.3 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 賛助会員研修会の資料より)

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Q8

敷地の中に段差があったり、整形でない土地の表記ルールは?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

  • 土地の有効な利用が阻害される著しい不整形地
  • 区画の地盤面が2段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地

これらの土地についてはその旨を明示すること、と定められています。

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会では、『不整形地等が著しいか否かは、一般消費者がその旨明示していないため、整形地であり土地の有効利用が阻害されないと誤認するかどうかで判断される』としています。

(H19.3 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 賛助会員研修会の資料より)

不整形と判断された事例

図:不整形と判断された事例

「売地 1700万円 土地176平方メートル 地目/宅地 第一種住居(60/200%)車庫入れ楽々 間取り自由自在、即建築可」等と表示。→ 「間取り自在」と記載し、この土地の形状が整形地であるかのように表示しているが、この土地は間口約5.5m、奥行き約40.2mの著しい不整形地である。(H19.3 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 賛助会員研修会の資料より)

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Q9

敷地内の上空に高圧線が通っている。この場合の表記ルールは?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

土地の全部又は一部が高圧電線路下にあるときは、その旨及びそのおおむねの面積を表示すること、と定められています。

表示例 敷地面積150m2(高圧線下30m2地役権設定あり。建築不可)

高圧線下の例

図:高圧線下の例

左の土地は面積が182.86平方メートルありますが、その49%にあたる89.99平方メートルが、高圧線下であって、その線下部分は建物の建築が禁止されています。高圧線下にある旨の表記が必要となります。またこの土地の形状は、概ね三角形であるため、著しい不整形地である旨の表記も必要となります。(H17.3 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 賛助会員研修会の資料より)

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Q10

「おとり広告」って架空物件だけ?

不動産の表示に関する公正競争規約では…

以下の3つに該当する表示を「おとり広告」として、禁止しています。

  1. 1. 物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示

    例:

    • 架空の物件
    • 広告表示と取引しようとする物件の内容、取引条件が広告表示と同一とは認められないもの
  2. 2. 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示

    例:

    • 広告日の数か月前に売却済となっている物件
    • 所有者からの売却依頼がないのに広告しているもの
  3. 3. 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示

    例:

    • 広告した物件を見せることを拒否する
    • 案内はするが広告には表示しなかった物件の欠点を強調して他の物件を勧める
    • 長期間特定の物件のみを広告している場合など、客観的にみて広告物件を販売する意思がないと認められる場合

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